segunda-feira, 22 de agosto de 2011

Calculo Parcela CM Repasse Planta

NOTA: Nosso vizinho Eduardo Palombo da Torre 3 me encaminhou um email, informando um erro no meu cálculo, por isso os valores não conferiam exatamente, então fiz algumas modificações com os cálculos correto. Confiram abaixo as ressalvas, onde os itens riscados é o antigo, seguido do correto na cor laranja.

Obrigada Eduardo!!!!

 

Tenho aqui a difícil tarefa de explicar para vocês como é efetuado o cálculo dessa parcela.
O que consegui, foi entender a forma como o valor é calculado, entretanto, os valores não batem exatamente, pois há algumas diferenças no arredondamento dos índices, mas os valores chegam bem próximos.

Primeiro item importante, é a referência dos índices utilizados, que podem ser consultados em http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/ depois clicando em índices econômicos, INCC-DI.  Baixei os valores desse site, fiz um cálculo para obter mais casas decimais e depois inseri a variação acumulada, ficou assim:

Mês  Var Mês   Var Acum   Var Acum % 
set/10  1,002070  1,002070 0,2070%
out/10  1,001966  1,004040 0,4040%
nov/10  1,003696  1,007751 0,7751%
dez/10  1,006662  1,014465 1,4465%
jan/11  1,004084  1,018608 1,8608%
fev/11  1,002849  1,021510 2,1510%
mar/11  1,004312  1,025914 2,5914%
abr/11  1,010632  1,036822 3,6822%
mai/11  1,029409  1,067314 6,7314%
jun/11  1,003724  1,071289 7,1289%
A tabela foi alterado, pois era ela que esta considerando os acumulados erroneamente.

Peguei a tabela a partir de SET/2010 que foi o mês que iniciaram as assinaturas do contrato de financiamento, portanto o mês que inicia o cálculo da variação acumulada, que nada mais é que a somatória multiplicação de todos os índices (adicionando 1) desde o mês que o contrato foi assinado. EX: No Mês de NOV/2010 a variação acumulada = 0,2070+0,1966+0,3696.  O Correto é = ((0,002070+1)*(0,001966+1)*(0,003696+1)-1)*100

Segundo item importante, é o mês de cálculo da parcela que, segundo a PDG, tem dois meses de defasagem, porém nos meus cálculos são 3 meses, então vou explicar pelo meu cálculo. A parcela cobrada em Dez/2010 usa o indice acumulado até set/2010. A parcela de Jan/2011 usa o indice acumulado até out/2010 e assim sucessivamente. Na parcela de NOV/2010 cobrada pela PDG não encontrei um índice que coincida, acredito que tenha sido usado um valor fixo de 0,002577%.

Depois disso, temos alguns pontos a definir:

Valor Repasse: É o valor total de repasse do seu contrato de financiamento, que corresponde ao valor financiado + FGTS.

Fraçào Ideal: É o Valor do FGTS que foi utilizado

Base de Cálculo: É o Valor financiado e que será repassado mês a mês para a construtora, conforme avanço das obras.

Percentual Obra: É quanto a obra avançou, conforme vistoria do engenheiro da Caixa. Esses valores foram apontados pela GF, mas é possível obtê-los direto com a Caixa.

Fator Correção flexível: Variação no mês do índice INCC-DI

Fator Correção Fixa: Variação acumulada desde assinatura do financiamento

Para exemplificar considerei um repasse de 110.000,00(Cento e dez mil) com 10.000,00 (dez mil) de FGTS, sobrando 100.000,00 (cem mil) para base de cálculo das parcelas CM.

Clique na Imagem para aumentar.

PlanilhaCalculoCM

Explicando

Parcela com vencimento em 14/11/2010: Foi indicado avanço de 2,09% da obra e a base de cálculo é de 100.000,00, portanto foi liberado R$ 2090,00 para a construtora. Aplicando sobre esse valor o índice de 0,002577, teremos o valor da parcela CM em R$ 5,39.

Parcela com vencimento em 14/04/2011: Foi indicado um avanço de 4,87% da obra e aplicando esse valor na base de cálculo, teremos uma liberação de R$ 4870,00. O índice a ser utilizado é o de SET/2010 + OUT/2010 + NOV/2010 + DEZ/2010 + JAN/2011 = 0,0186077. Assim o valor da parcela seria R$ 90,62.

Para facilitar o cálculo, criei uma planilha com os índices e fórmulas para o cálculo. Coloquem valores somente nas colunas em amarelo, assim você terá o valor da parcela CM Repasse.

Lembrando que a planilha utiliza indices a partir de Set/2010. Se você não assinou o financiamento em Set/2010, use a planilha apenas como refêrencia, inserindo os indices manualmente.

Para fazer o Download, clique Aqui.

Só uma dica: Simulem os valores das próximas parcelas, infelizmente tenho de dizer que vocês irão perceber que o valor aumenta consideravelmente a cada mês. Além disso, foi liberado aproximadamente 50% do valor total financiado (na maioria dos casos) e quanto mais demora a ser liberado o valor, maior ficará a CM Repasse, pois o indice vai acumulando.

Façam os cálculos e nos digam, os valores chegam próximo dos valores cobrados? Percebeu alguma inconsistência nas fórmulas? Então comente aqui para aprimorarmos nosso entendimento.

Abs,

Alessandra